Księgi wieczyste są prowadzone w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości a zakładane są dla nieruchomości, które nie mają, lub których księgi wieczyste zaginęły. Ponieważ księgi wieczyste są jawne, dlatego też nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej. Księgi można przeglądać w obecności pracownika sądu i może to zrobić każda osoba mająca w tym interes prawny lub notariusz.
Księgami wieczystymi "rządzą" pewne domniemania.
Przede wszystkim domniemywa się, że wpisy w księdze są zgodne z rzeczywistym stanem prawnym. Jeśli okaże się, że istnieje niezgodność między stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej, a rzeczywistym stanem prawnym to treść księgi rozstrzyga kto przez czynność prawną nabył własność lub inne prawo rzeczowe /jest to tzw. rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych/. Rękojmia nie chroni osób działających w złej wierze, czyli tych, którzy wiedzą /lub z łatwością mogli się o tym dowiedzieć/, że treść księgi jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym.
Księgi wieczyste są prowadzone przez sądy rejonowe /Wydziały Ksiąg Wieczystych/ właściwe do jej prowadzenia ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Jeśli nieruchomość położona jest na kilku obszarach sądów, właściwy sąd do prowadzenia księgi wyznaczany jest przez prezesa sądu wojewódzkiego.
Zakładane są zazwyczaj na wniosek osoby uprawnionej, czyli np. takiej która jest właścicielem nieruchomości, przysługuje jej ograniczone prawo rzeczowe, wierzyciel który nabył prawo umożliwiające dokonanie wpisu do księgi.
Księgę wieczystą może także założyć na podstawie odrębnych przepisów ZUS, który jest upoważniony do składania wniosku o założenie księgi dla nieruchomości swoich dłużników.
Dla każdej nieruchomości jest prowadzona odrębna księga wieczysta /chyba że przepis szczegółowy stanowi inaczej/.
Księga wieczysta składa się z czterech działów:
1.obejmuje oznaczenie nieruchomości i wpisy praw związanych z własnością lub przy ograniczonych prawach rzeczowych oznaczenie lokalu lub domu jednorodzinnego
2.obejmuje wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego a przy ograniczonych prawach rzeczowych wpisy dot. osoby przysługującej własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, użytkowego lub prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej
3.obejmuje wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych /z wyjątkiem hipotek/, wpisy ograniczeń związanych z rozporządzaniem nieruchomością i innych praw i roszczeń a dla ograniczonych praw rzeczowych, obejmuje wpisy ograniczeń w rozporządzaniu prawem oraz wpisy innych praw i roszczeń
4.przeznaczony jest na wpisy dotyczące hipoteki
Do każdej księgi wieczystej prowadzi się akta księgi wieczystej gdzie składa się dokumenty i pisma dotyczące nieruchomości.
Wpis do księgi wieczystej dokonywany jest na wniosek zainteresowanego lub z urzędu /gdy przepis szczegółowy tak stanowi/. Wnioski o wpis powinny być składane na piśmie, a wpis w księdze wieczystej ma moc wsteczną od daty złożenia wniosku o jego dokonanie. Wpisem w księdze wieczystej jest również wykreślenie.
Wpisów dokonuje się najczęściej na podstawie dokumentów z notarialnie poświadczonym podpisem, a gdy wpis dotyczy usunięcia niezgodności między treścią księgi a stanem faktycznym, na podstawie orzeczenia sądu lub innych odpowiednich dokumentów.
Do wpisu ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości wystarczy dokument obejmujący oświadczenie właściciela o ustanowieniu tego prawa.
Opłaty
Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych od 2.03.2006 r. uregulowała także opłaty związane z wpisami do księgi wieczystej w znacznym stopniu je obniżając poprzez wprowadzenie opłat stałych niezależnych od wartości nieruchomości.
Od czasu obowiązywania ustawy opłaty będą kształtowały się w następujący sposób:
- od wniosku o wpis w księdze wieczystej własności, użytkowania wieczystego lub ograniczonego prawa rzeczowego opłata wyniesie 200 zł
- w przypadku gdy wniosek dotyczy wpisu udziału w prawie, pobiera się część opłaty stałej proporcjonalną do wysokości udziału, nie mniej jednak niż 100 złotych
- od wniosku o wpis w księdze wieczystej własności, użytkowania wieczystego lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu na podstawie dziedziczenia, zapisu lub działu spadku albo zniesienia współwłasności pobiera się jedną opłatę stałą w wysokości 150 złotych niezależnie od liczby udziałów w tych prawach
Opłatę stałą w kwocie 60 złotych pobiera się od wniosku o;
1) założenie księgi wieczystej;
2) połączenie nieruchomości w jednej księdze wieczystej, która jest już prowadzona, niezależnie od liczby łączonych nieruchomości;
3) odłączenie nieruchomości lub jej części;
4) sprostowanie działu I-O;
5) wpis ostrzeżenia o niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym;
6) dokonanie innych wpisów, poza wyżej określonymi
Od wniosku o wykreślenie wpisu pobiera się połowę opłaty pobranej od wniosku o wpis.
Zmiany w ustawie o kosztach sądowych
Od 10.03.2007 r. wchodzi w życie nowelizacja ustawy o kosztach sądowych. Nowelizacja ma wreszcie usunąć nieprecyzyjny przepis związany z obliczaniem wysokości opłat pobieranych przez sądy za wykreślenia wpisów dokonanych w księgach wieczystych. Jak wspomniałem wyżej od wniosku o wykreślenie wpisu, pobiera się połowę opłaty pobranej od wniosku o wpis. Zgodnie z przepisami, gdy wpis do księgi wieczystej nastąpił przed wejściem w życie ustawy o kosztach w sprawach cywilnych, a wniosek o wykreślenie został złożony po tej dacie, sądy nie bardzo wiedział jak należy liczyć stawki. Czy do wykreślenia wpisu należało brać pod uwagę stare stawki ( liczone procentowo od wartości nieruchomości )czy też nowe. Stosowane przez sądy interpretacje przepisów, powodowały duże różnice w opłatach za wykreślenie wpisu z księgi ( podobny wątek był poruszany na forum). Nowelizacja zmienia, "opłatę pobraną" na "opłatę należną", która będzie obliczana na podstawie, korzystniejszych stawek.
Tak więc od wniosku o wykreślenie wpisu w księgach będzie się pobierać( od marca 2007 r.), połowę opłaty należnej od wniosku o wpis.
Wykreślenie hipoteki po spłacie zobowiązania
Z chwilą spłacenia zobowiązania zabezpieczająca tę wierzytelność hipoteka wygasa. Właściciel nieruchomości jest uprawniony do złożenia wniosku o wykreślenie hipoteki. Jednak samo złożenie wniosku nie spowoduje wykreślenia. Właściciel musi do wniosku dołączyć dokumenty potwierdzające fakt wygaśnięcia hipoteki. W przypadku kredytów będą to oświadczenia ( koszty wystawienia ponosi kredytobiorca ) od kredytodawcy potwierdzające spłatę zobowiązania i zgodę na wykreślenie hipoteki.
Kredytodawca nie może odmówić wystawienia takiego oświadczenia gdyż jest on zobowiązany do dokonania wszelkich czynności umożliwiających wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. Oczywiście banki tego typu oświadczenia wydają swoim klientom. Jednak zabezpieczenie wierzytelności hipotekami jest także stosowane w obrocie gospodarczym. Dłużnik po spłacie zobowiązania powinien otrzymać od wierzyciela pokwitowanie informujące, że spłacił on należności. Podobnie jak i bank także i wierzyciel musi wystawić tego typu pokwitowanie ( koszty jego wystawienia ponosi dłużnik ). W przypadku gdyby tego nie uczynił, należy pozwać go do sądu, domagając się stosownego oświadczenia woli.
Jak już wspomniałem wyżej od wniosku o wykreślenie wpisu w księgach będzie się pobierać( od marca 2007 r.), połowę opłaty należnej od wniosku o wpis.