Login lub e-mail Hasło   

Jakie prawa i obowiązki spoczywają na właścicielach nieruchomości

Kwestie prawne jakich będziemy musieli przestrzegać, jeśli zostaniemy właścicielem nieruchomości.
Wyświetlenia: 7.121 Zamieszczono 10/08/2009

W ostatnim czasie wiele się działo na rynku nieruchomości. Obrót tym „towarem” przeżywał rozkwit, a co za tym idzie wielu z nas stało się nowymi właścicielami budynków, mieszkań, lokali. Warto w takich okolicznościach poznać kwestie prawne jakich będziemy musieli przestrzegać, w związku z nową funkcją w jakiej się postawiliśmy, nabywając ową nieruchomość.

Prawa i obowiązki właścicieli nieruchomości określają przepisy Kodeksu Cywilnego a dodatkowo, w sposób bardziej szczegółowy Ustawa o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 roku.

Wachlarz przepisów prawnych zajmujących się tym tematem jest bardzo szeroki, szczegółowe omówienie każdego z nich byłoby więc w tym miejscu nie wskazane. Zajmijmy się tymi najistotniejszymi sprawami, z którymi prędzej czy później spotka się każdy właściciel nieruchomości.

Przepisy zawarte w Kodeksie Cywilnym

Większość interesujących nas przepisów Kodeksu Cywilnego mieści się w Księdze II zatytułowanej Własność i inne prawa rzeczowe w Tytule I – Własność.

Zacznijmy od art. 140 KC, który brzmi: W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą.

Według tego artykułu, każdy właściciel lokalu niezależnie od statusu jaki posiada może dysponować rzeczą (w naszym przypadku lokalem) w sposób dowolny, jednakże ograniczony zasadami społecznego współżycia.

A więc, każdy posiadacz prawa własności lokalu nabywa jednocześnie prawo do wyłącznego korzystania z niego i pobierania pożytków, czyli czerpania korzyści materialnych z jego posiadania np. z wynajmu.

Właściciel może też rozporządzać rzeczą (lokalem), czyli dysponować nią i zmieniać według własnych potrzeb, uwzględniając dobro społeczne. Może więc udostępniać lokal innym (tylko zgodnie z jego przeznaczeniem) sprzedać go lub zamienić, może też zmieniać jego wygląd, rozkład pomieszczeń wewnętrznych, może również obciążać lokal zobowiązaniami finansowymi np. ustanowić na nim hipotekę.

Wszystkie powyższe prawa mogą być stosowane jedynie z uwzględnieniem ustawy i zasady współżycia społecznego, czyli tak aby nie kolidowało z prawem innych do posiadania i używania ich własności, oraz nie było sprzeczne z innymi prawami obywatelskimi.

Kodeks Cywilny określa prawa i obowiązki właścicieli lokali jeszcze w wielu innych aspektach. Do wartych podkreślenia należą min. te dotyczące rozporządzania związaną z lokalem współwłasnością. Regulacje te zawiera Dział IV Księgi II Kodeksu Cywilnego zatytułowany Współwłasność.

Przepisy zawarte w tym dziale regulują kwestie związane z korzystaniem z rzeczy należących do wspólnoty i prawa do czerpania z nich korzyści. Tak brzmi art. 207 KC: Pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.

Ta część KC nakłada również na właściciela lokalu obowiązek korzystania z niego w taki sposób, aby nie działał on na szkodę wspólnoty, czyli np. utrzymanie lokalu w stanie niezagrażającym bezpieczeństwu pozostałych lokali należących do wspólnoty.

Przepisy zawarte w Ustawie o własności lokali

W bardziej szczegółowy sposób wszystkie kwestie związane z prawami i obowiązkami właścicieli i użytkowników nieruchomości określa wspomniana wcześniej Ustawa o własności lokali.

Obowiązki właściciela lokalu

W większości skupia się ona na określeniu praw i obowiązków wynikających z korzystania z części wspólnotowych, ale są w niej też zapisy regulujące obowiązki do spełnienia przez właścicieli w ich lokalach. Kwestie te reguluje np. art. 13 ust. 2, który brzmi: Na żądanie zarządu właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje. A więc właściciel lokalu musi udostępniać swój własny lokal w celu przeprowadzenia w nim wszelkich prac mających na celu dobro ogólne wspólnoty, takich jak np. przeprowadzenie remontów czy napraw urządzeń stanowiących część dobra ogólnego (CO, instalacja gazowa, wodnokanalizacyjna itp.).

Innym przepisem ograniczającym prawa właściciela lokalu wynikające z Kodeksu Cywilnego, jest art. 22 Ustawy o własności lokali. Ogranicza on prawo do stanowienia o lokalu właścicielowi jeśli chciałby on np. podzielić swój lokal lub połączyć w jeden kilka swoich lokali, czy w jakikolwiek inny sposób wpłynąć na stan istnienia współwłasności lub własności innych użytkowników nieruchomości.

Przepisy regulujące zasady czerpania korzyści materialnych czyli tzw. pożytków zawarte w Ustawie o własności lokali są bardziej restrykcyjne w stosunku do tych z Kodeksu Cywilnego i w większym stopniu uwzględniają dobro wspólnoty. Art. 12 ust. 2 mówi: Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach. Oznacza to, że wszelkie pożytki jakie czerpie członek wspólnoty z faktu, że do niej należy w pierwszej kolejności muszą zostać spożytkowane na cele wspólnotowe, a dopiero pozostała ich część trafi do rąk indywidualnego właściciela lokalu. Przepis ten stosowany jest też w sytuacji odwrotnej, kiedy to członek wspólnoty zobowiązany jest do partycypowania w kosztach (w stopniu równym udziałom jakie posiada we wspólnocie), których pokrycie nie mieści się w bieżących możliwościach finansowych wspólnoty.

Prawa właściciela lokalu

Oprócz wyżej opisanych obowiązków jakie nakłada na właściciela lokalu ustawa, daje mu ona także szereg praw, z których może korzystać należąc do wspólnoty.

Należą do nich min. wybór, odwoływanie, zawieszanie, kontrolowanie zarządu; udział w podejmowaniu decyzji w sprawach wykraczających poza kompetencje zwykłego zarządu; zwoływanie zebrań członków wspólnoty jeśli nie robi tego zarząd; możliwość oddania uchwał członków wspólnoty do rozstrzygnięcia na drodze sądowej; możliwość sądowniczego rozpatrzenia braku zgody innych właścicieli lokali na połączenie lub podział jego lokali.

Autor: Opracowanie własne INVESTOR Nieruchomości Opole, www.investor.opole.pl

Zasady publikacji: wymagane podanie pełnych powyższych danych autora.

Podobne artykuły


34
komentarze: 78 | wyświetlenia: 30957
19
komentarze: 8 | wyświetlenia: 4132
4
komentarze: 11 | wyświetlenia: 28687
71
komentarze: 30 | wyświetlenia: 20536
20
komentarze: 6 | wyświetlenia: 1149
107
komentarze: 224 | wyświetlenia: 27199
23
komentarze: 14 | wyświetlenia: 5242
15
komentarze: 36 | wyświetlenia: 33036
24
komentarze: 4 | wyświetlenia: 2689
21
komentarze: 78 | wyświetlenia: 2518
19
komentarze: 64 | wyświetlenia: 4995
21
komentarze: 27 | wyświetlenia: 2441
17
komentarze: 3 | wyświetlenia: 34935
15
komentarze: 7 | wyświetlenia: 667
 
Autor
Artykuł




Brak wiadomości


Dodaj swoją opinię
W trosce o jakość komentarzy wymagamy od użytkowników, aby zalogowali się przed dodaniem komentarza. Jeżeli nie posiadasz jeszcze swojego konta, zarejestruj się. To tylko chwila, a uzyskasz dostęp do dodatkowych możliwości!
 

© 2005-2014 grupa EIOBA. Wrocław, Polska