Wpływ opinii ekspertów na zachowanie klientów przy zakupie nieruchomości. Iracjonalne zachowania klientów.
Analizy i opinie a sytuacja na rynku nieruchomości w Warszawie
Jeżeli analizy i opinie są sporządzane przez wyspecjalizowane i jednocześnie posiadające wiarygodne dane instytucje (Narodowy Bank Polski) to spełniają swój cel. Lecz ukazują się one dosyć rzadko i bez rozgłosu medialnego (bez artykułów w internecie i gazetach codziennych).
Tymczasem jest dość duża ilość ekspertów bez których opinii świat by się zawalił.
Cytując p. Dariusza Rosiaka (,,Rz" z 9-10 maja 2009- ,, Faza szósta: machnąć ręką")"
1. ,,W istocie żyjemy w świecie, w którym atrakcyjnie opakowany strach jest jednym z najlepszych poszukiwanych i sprzedawanych towarów".
2. ,,Adwokaci strachu nie znają umiaru i nie chcą zaakceptować oczywistych faktów".
3. ,,Najlepszymi adwokatami strachu są ci, którzy robią na nim najlepszy interes, zwłaszcza ,,eksperci", czyli osoby mające wiedzę niezbędną do życia".
Odnosząc to do rynku sprzedaży mieszkań można stwierdzić z dużą dozą prawdopodobieństwa, że galopujący wzrost cen mieszkań w 2006 i 2007 roku został spowodowany przez różnego rodzaju ,,opinie".
W/g tych opinii ceny nowych mieszkań miały systematycznie rosnąć z powodu:
- przynależności Unii Europejskiej
- konieczności zrównania cen mieszkań w Polsce z innymi krajami starej unii
- napływu środków unijnych
Tymczasem wynagrodzenia pracowników wzrastały nieznacznie.
Ponadto część pracodawców wykorzystując medialny kryzys obniża wynagrodzenia swoim pracownikom. Tym samym mają oni mniejszą zdolność kredytową.
Obecnie opinie wieszczą dalszy spadek cen nowych mieszkań a tak przecież nie jest bo za dobry produkt powinno się zapłacić właściwą cenę. Dobry produkt nie musi być koniecznie zlokalizowany w modnych dzielnicach ale również w innych typu warszawska Białołęka czy też Ursus.
Rozregulowanie rynku nieruchomości spowodowane przez ukazujące się w mediach często sprzeczne ze sobą opinie ekspertów spowodowało, że klienci oczekują dalszego spadku cen. A jeśli już kupują mieszkania to kierują się wyłącznie niską ceną a nie stanem zaawansowania. Mieszkanie może być do odbioru za dwa lata ale musi być niska cena jednostkowa. A przecież powinien doliczyć wynajem mieszkania przez dwa lata.
Jeśli ceny jednostkowe nowych mieszkań spadną odbędzie się to kosztem zastosowania gorszych jakościowo materiałów;
- okna z PCV zamiast drewnianych
- drzwi bezpieczne zamiast antywłamaniowych
- gres lub terakota o grubości 6 mm zamiast 9 mm
- ślusarka stalowa zamiast aluminiowej
- domofon zamiast wideofonu
- ściany z pustaków z gazobetonu najgorszego gatunku
Ponadto część pracodawców wykorzystując medialny kryzys obniża wynagrodzenia swoim pracownikom. Tym samym mają oni mniejszą zdolność kredytową.
Eksperci informują o spadku cen nowych mieszkań nie sprawdzając:
- czy cena obejmuje balkon za który trzeba dopłacić np. trzydzieści tysięcy złotych
- czy jest obowiązek zakupu komórki lokatorskiej za kilkanaście tysięcy złotych.
Eksperci nie wspominają, że na obecnym poziomie świadomości społeczeństwa nie powinno się, budować osiedli mieszkaniowych liczących kilkaset i więcej mieszkań. Chyba, żeby to było w segmencie taniego budownictwa kiedy dla klienta liczy się tylko niska cena a nie komfort zamieszkania. Przyszłością są kameralne budynki na kilkadziesiąt lokali mieszkalnych o podwyższonym standardzie zastosowanych materiałów budowlanych.
Mogą one być budowane jako samodzielne w dzielnicach ościennych lub jako tzw. plomby w centrach miast.
Należałoby także wspomnieć o rewitalizacji istniejących lub zabytkowych budynków znajdujących się w centrach miast .
Tomasz Jaczewski