Odwrócona hipoteka nie jest produktem bankowym, ale nazwa może sugerować, że jest to produkt finansowy oferowany przez bank.
Jesteś w podeszłym wieku, masz niską emeryturę i skrupulatnie liczysz każdą wydawaną złotówkę? A może ten opis pasuje do kogoś z twoich bliskich? Reklamy w telewizji kuszą odwróconą hipoteką, dzięki której wszystkie obecne problemy finansowe odejdą w zapomnienie. Bądź jednak ostrożny, zanim się decydujesz, bo kłopoty mogą się dopiero zacząć.
Jeśli jesteś emerytem, który poważnie zastanawia się nad skorzystaniem z „odwróconej hipoteki”, albo ktoś z twojej rodziny o niej myśli, to przeczytaj ten tekst uważnie.
Oferta odwróconej hipoteki jest skierowana do emerytów, czyli ludzi po 65. roku życia. Jednak nie do każdego – tylko do osób z własną nieruchomością. Jeżeli spełniasz te warunki, to możesz otrzymać ofertę ze specjalnego „funduszu”. Ale uważaj – jest to fundusz tylko z nazwy. W rzeczywistości jest to normalna firma, być może notowana na giełdzie, co i tak o niczym nie świadczy.
Przeciętna polska emerytura wynosi nieco ponad 1,6 tys. zł miesięcznie na rękę. Jednak prawie 70% emerytów pobiera niższe świadczenie. Najwięcej, bo prawie 40% emerytów pobiera świadczenia w wysokości od 1 tys. zł do 1,5 tys. zł na rękę. Samotni seniorzy bez pomocy rodziny w zasadzie są skazani na biedę. Zatem nikogo nie powinno dziwić, że szukają jakiegokolwiek rozwiązania, które w dowolny, choćby nawet cudowny sposób przyczyni się do poprawy ich sytuacji finansowej.
Jednak „odwrócona hipoteka” to nie jest żaden produkt finansowy, tylko zwyczajna umowa dożywocia. Regulują ją artykuły 908-916 kodeksu cywilnego. Emeryt, który zdecyduje się na „odwróconą hipotekę”, powinien pamiętać o jednym fakcie. Podpisując cywilną umowę dożywocia, od razu zrzeka się praw do nieruchomości na rzecz firmy, która w zamian oferuje mu wypłatę świadczenia w określonej wysokości do końca życia.
Ile można dostać?
Wszystko zależy od kilku czynników. Ekspert firmy ocenia wartość nieruchomości oraz oczekiwaną długość życia zainteresowanego. Przykładowo: 73-letni samotny pan Adam, który posiada dwupokojowe mieszkanie o wartości 130 tysięcy złotych w niewielkim mieście niedaleko Wrocławia, może liczyć na comiesięczne wypłaty w wysokości 430 zł. Teoretycznie powinny być one waloryzowane o inflację.
Ile można stracić?
Niestety, bardzo dużo. Pieniądze będą wypłacane do końca życia. Ze statystyki wynika, że przewidywana długość życia człowieka, który dożył 73. roku życia, wynosi ok. 10-15 lat. Innymi słowy, pan Adam teoretycznie przez 15 lat otrzyma łącznie niespełna 80 tysięcy złotych. Trudno powiedzieć, czy to dużo [Czy trudno??? - admin]. W istocie różnica pomiędzy wszystkimi otrzymanymi wypłatami a wartością rynkową nieruchomości to zysk firmy, z którą podpisano umowę dożywocia. W tym określonym wypadku żeby emeryt „rozbił bank”, musiałby dożyć setki.
Co jednak, jeżeli emeryt umrze rok po podpisaniu umowy? W sumie otrzyma około 5 tys. zł, a firma zyska mieszkanie za bezcen. „Stan zdrowia nie jest brany pod uwagę przy podpisywaniu umowy”. W zasadzie firmie najbardziej opłaca się podpisać ją z człowiekiem schorowanym, który nie ma pieniędzy na lekarstwa, a i tak szybko umrze.
»Bank wypłaca Ci premię? Uważaj na podatek
Kolejna kwestia to kłopotliwa umowa dożywocia. A co, jeśli firma zbankrutuje? Kto będzie emerytowi wypłacał świadczenie? Ten, kto przejmie majątek. Przy czym do majątku firmy wliczać się będzie mieszkanie, które emeryt oddał w zamian za skromne świadczenie. Wbrew pozorom jest to bardzo niebezpieczna sytuacja. Pamiętajmy, że oferta skierowana jest do osób samotnych, o niskich dochodach, pozbawionych wsparcia rodziny i raczej nie znających się na prawie. Profesjonalista z przeciwnej strony będzie wiedział, jak wykorzystać tę sytuację i zyskać jak najwięcej.
W czym tkwi problem?
W dużej mierze w marketingu. Odwrócona hipoteka nie jest produktem bankowym, ale nazwa może sugerować, że jest to produkt finansowy oferowany przez bank. Do tego dochodzą reklamy telewizyjne, które mają prosty wydźwięk – jesteśmy tu po to, aby pomóc. Niestety, prawda jest zupełnie inna – oni są po to, aby jak najwięcej zarobić na twojej biedzie.
W Polsce nie ma prawdziwego odwróconego kredytu hipotecznego. Jeszcze wiosną rząd twierdził, że ustawa jest już prawie gotowa i niedługo będziemy mogli się cieszyć rozwiązaniem podobnym do tego, który znamy na zachodzie. Założenia były proste: bank podpisuje umowę z emerytem i wypłaca mu świadczenie w określonej wysokości do końca życia. Jeżeli emeryt umrze, to rodzina będzie mogła spłacić kredyt zaciągnięty przez zmarłego lub zrezygnować ze spłaty i oddać bankowi nieruchomość. Ten ją sprzeda i po potrąceniach odda spadkobiercom różnicę pomiędzy tym, co wykorzystał emeryt, a wartością nieruchomości.
Komentuje dr Bogusław Półtorak, główny ekonomista Bankier.pl
Kluczowa jest własność nieruchomości
Odwrócony kredyt hipoteczny bardzo dobrze sprawdza się np. w Stanach Zjednoczonych. Forma tego produktu jest jednak odmienna od tego, co mają w ofercie firmy skupujące od polskich emerytów mieszkania za ułamek wartości w zamian za prawo dożywocia. W przypadku nieruchomości kluczowa jest bowiem własność nieruchomości, która jest nieograniczonym prawem do nieruchomości.
W Polsce oferuje się zamianę pełnego prawa własności na ograniczone prawo rzeczowe, co w przypadku np. upadłości firmy skupującej mieszkania może oznaczać w pewnych warunkach utratę prawa do mieszkania i brak możliwości wyegzekwowania ekwiwalentu z prawa dożywocia.
Należałoby oczekiwać jak najszybszego uregulowania rynku tzw. odwróconych hipotek i takiej zmiany prawa, aby prawo własności do mieszkania było zachowane do momentu rozliczenia odwróconego kredytu hipotecznego. Zaangażowanie banków lub instytucji kredytowych podlegających nadzorowi finansowemu pozwoliłoby uniknąć rozczarowań osób chcących skorzystać z takiej formy renty hipotecznej. Sama idea zwrotu środków, które wydaliśmy wcześniej na zakup mieszkania, staje się ciekawą alternatywą uzupełniania domowego budżetu.
Niestety, prace nad ustawą przedłużają się. Wszystko wskazuje na to, że prawdziwy odwrócony kredyt hipoteczny nie będzie dostępny w Polsce jeszcze przez kilka lat. Do tego czasu lepiej unikać “produktów”, wobec których pojawia się zbyt wiele wątpliwości. Zyskać można niewiele, a stracić bardzo dużo.
Łukasz Piechowiak
Bankier.pl
Źródło: Łukasz Piechowiak