Z tak postawionym pytaniem najczęściej borykają się właściciele lokali użytkowych w budynku wspólnoty z uwagi na ich charakter.
Jak wiadomo osoba prowadząca działalność gospodarczą w takim lokalu lub mająca zamiar wynająć go w takim celu innemu podmiotowi, będzie chciała zamieścić np. baner reklamowy. Tym samym dopóki takie działania będą prowadzone w obrębie danego lokalu, jak chociażby w ramach istniejących witryn czy okien, w związku z tym, iż nie stanowią one części nieruchomości wspólnej (por. wyrok NSA z 7 czerwca 2011 roku, sygn. II OSK 486/10 ) to nie ma żadnego obowiązku uzyskiwania zgody wspólnoty mieszkaniowej.
Jednakże, kwestia ta pojawia się dopiero wtedy, gdy będziemy chcieli umieścić rzeczony baner reklamowy na jakiejkolwiek części nieruchomości wspólnej, w tym wypadku najczęściej na jej elewacji (co to jest nieruchomość wspólna wyjaśnia nam art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, dalej u.w.l.).
Zgodnie z art. 12 ust. 1 u.w.l. właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem, natomiast wg art. 206 kodeksu cywilnego, regułą jest korzystanie przez każdego ze współwłaścicieli z całej rzeczy wspólnej. Jednocześnie funkcjonalnymi cechami zewnętrznymi ścian budynku są m.in. funkcje konstrukcyjne, służące ociepleniu, ewentualnie estetyce. Jednakże próżno się tutaj doszukać kwestii związanych z pełnieniem funkcji nośnika reklam. Również zajęte miejsce na baner reklamowy na części nieruchomości wspólnej oznacza trwałe zagospodarowanie tej powierzchni przynajmniej przez jakiś okres czasu, wyłączając możliwość współposiadania oraz korzystania z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.
Tym samym działalność reklamowa członka wspólnoty mieszkaniowej nie może być uznana za współkorzystanie z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem, ani też nie daje się pogodzić z współposiadaniem oraz korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli nieruchomości, dlatego dla jej prowadzenia konieczna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę dla zarządu na zawarcie takiej umowy, jako czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu lub w drodze umowy zawartej między współwłaścicielami a jednym z nich.
Ponadto należy odróżnić banery reklamowe od np. tablic czysto informacyjnych związanych m.in. z wykonywaniem zawodu, dla których jak się wydaje powyższe wymogi nie będą miały zastosowania.
Tomasz Bis
Przydatne orzeczenia: uchwała SN z dnia 17 czerwca 2007 r. III CZP 59/07; wyrok SA w Szczecinie z dnia 18 października 2012 r. I Aca 544/12; wyrok SA w Szczecinie z dnia 11 października 2012 r. I Aca 912/12; wyrok NSA z 7 czerwca 2011 roku, sygn. II OSK 486/10.