Czytając raporty, opracowania i artykuły w mediach dowiadujemy się zwykle o tym, jaka jest sytuacja na rynkach w wielkich aglomeracjach. A co z mniejszymi miastami?
Gdyby potraktować poszczególne miejscowości jako jeden rynek, miałby potencjał większy niż np. Warszawa, Kraków i Wrocław razem wzięte. W 28 miastach liczących od 100 do 250 tys. mieszkańców żyje łącznie prawie 4,4 mln ludzi. Największa jest Gdynia, najmniejsza – Legnica. Tyle demografia, jak jednak wygląda rynek nieruchomości w mniejszych miastach?
Ile się buduje?
Zacznijmy od mieszkań nowych. Pod tym względem mniejsze miasta są, jako grupa, w defensywie. O ile bowiem w siedmiu największych aglomeracjach powstało łącznie w 2012 roku ponad 37 tys. nowych lokali, to w naszej 28 tylko niespełna 13,2 tys. To tyle, ile w jednej Warszawie. Średnia na tysiąc mieszkańców to dla miejscowości liczących od 100 do 250 tys. mieszkańców trzy. Dla porównania, w największych metropoliach powstaje ponad 7 mieszkań na tysiąc osób.
Co nie znaczy, że we wszystkich miejscowościach jest podobnie. W trzech z nich, Rzeszowie, Olsztynie i Koszalinie buduje się mniej więcej tyle samo, ile w największych miastach (odpowiednio: 8,8, 6,9 i 6,1 na tysiąc mieszk.). Średnią zaniżają za to miasta Górnego i Dolnego Śląska. W Legnicy i Wałbrzychu oraz Chorzowie, Zabrzu, Dąbrowie Górniczej i Sosnowcu powstaje około jednego nowego lokalu na tysiąc mieszkańców. Najgorzej jest w Bytomiu, gdzie w 2012 roku zbudowano jedynie 77 nowe mieszkania.
Mniej za m2
Choć to paradoks, tam, gdzie inwestycji jest niewiele, niskie są także ceny mieszkań. Analiza korelacji pokazuje, że na każde nowe mieszkanie przypada wzrost ceny o 58 zł na metrze kwadratowym. Jak to wygląda w praktyce?
Przykładowo, w Legnicy powstaje zaledwie kilka nowych osiedli, takich jak choćby Sudeckie. Przeciętna cena mieszkania to około 2,9 tys. zł za m2. Przy czym uwzględniono zarówno nowe lokale jak i te z rynku wtórnego. Podobnie niedrogie nieruchomości można znaleźć w Rybniku, Gorzowie czy Zabrzu.
Znacznie więcej za mieszkania płaci się w miastach takich, jak Gdynia czy Rzeszów. Ceny są szczególnie wygórowane w Trójmieście, gdzie przekraczają 6,5 tys. zł za m2. W stolicy województwa podkarpackiego za taką samą powierzchnię trzeba zapłacić prawie 4,7 tys. zł, a w Toruniu – 4,3 tys. zł. Przeciętna cena dla wszystkich analizowanych miejscowości to niespełna 3,4 tys. zł za m2. Dla porównania, w Warszawie trzeba zapłacić średnio 7,7 tys. zł za m2, a w Krakowie – 6,5 tys. zł za m2.
Cztery lata zamiast siedmiu
Ktoś może powiedzieć – wysokie ceny w wielkich miastach wynikają z wyższego popytu generowanego przez zamożniejszych mieszkańców. Przyjrzyjmy się zatem dostępności mieszkań, a więc temu, ile trzeba pracować, aby kupić lokal o powierzchni 50 m2 w średniej dla danego miejsca cenie i przy przeciętnych zarobkach.
W Warszawie jest to 76 miesięcy, w Krakowie – aż 84 miesiące. Żadne miasto z badanej 28 nie notuje tak złych wyników.
Najdłużej trzeba pracować na mieszkanie w Gdyni – osiemdziesiąt miesięcy. Ponad pięć lat trzeba na to poświęcić w Toruniu, Kielcach i Rzeszowie. Dla odmiany, w miejscowościach takich, jak Wałbrzych, Bytom czy Rybnik wystarczą niecałe trzy lata. Legnica i Bielsko-Biała to z kolei przykłady przeciętnych lokalizacji, gdzie wypracowanie kwoty potrzebnej na kupno mieszkania zajmie cztery lata. Dokładnie tyle, ile wynosi średnia dla badanej grupy miast.
Co z tego wynika? W mniejszych miejscowościach inwestycje w nowe mieszkania są rzadsze, ale jeśli ktoś chce kupić nieruchomość, będzie mógł łatwiej ją sfinansować, ponieważ ceny są dużo niższe przy wynagrodzeniach nie odbiegających zbytnio od średniej krajowej.