Dla każdej wspólnoty mieszkaniowej zebranie właścicieli to ważne przedsięwzięcie organizacyjne w jej funkcjonowaniu, dlatego też ważne jest poprawne zawiadomienie o nim.
Zasadnicza regulacja dotycząca zawiadamiania właścicieli o zebraniu mieści się w art. 32 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (dalej skrót: u.w.l.), która to jest czynnością materialno-techniczną. W skrócie, bez powtarzania zapisów ustawy, należy wspomnieć, iż zawiadomienia dokonuje się na piśmie przynajmniej na tydzień, przed terminem zebrania, podając dzień, godzinę, miejsce i porządek obrad, a w przypadku planowej zamiany we wzajemnych prawach i obowiązkach właścicieli należy wskazać treść tej zmiany. I taki to zakres informacji stanowi pożądaną treść zawiadomienia.
Jednakże, nierzadko zdarza się, iż powyższa sytuacja nie znajduje swojego przełożenia w organizacji zebrania. Wobec czego powstaje pytanie co w przypadku gdy zarząd lub zarządca popełnił błąd w zawiadomieniu, powodujący nieobecność chociażby jednego z właścicieli na zebraniu i jaki to ma zarazem wpływ na jego ważność oraz podjętych na nim uchwał?
Tym samym, błędnym będzie zawiadomienie, które nie spełnia wymagań określonych w art. 32 u.w.l., gdzie najczęstszym z nich jest zazwyczaj uchybienie w zakresie zachowania przynajmniej tygodniowego terminu liczonego od dokonania zawiadomienia do odbycia zebrania. Takie braki powodują, iż osoba zainteresowana tj. właściciel nie mają możliwości lub są one znacznie utrudnione do tego aby uczestniczyć w zebraniu.
Jednakże, mimo takiego stanu rzeczy zebranie członków wspólnoty nie skutkuje jego nieważnością, a podjęte na nim uchwały są ważne.
Jednocześnie właściciel lokalu, który nie był obecny na zebraniu, a chcący zaskarżyć podjętą na nim uchwałę, może oprzeć swoje powództwo na błędzie w zawiadomieniu (brak obecności), jeżeli zostanie wykazane, iż uchybienie to mogło mieć wpływ na jej treść.
Tym samym, należałoby udowodnić, iż gdyby dokonano prawidłowego zawiadomienia zgodnie z art. 32 u.w.l. , a właściciel lokalu byłby obecny na zebraniu i głosował zgodnie ze swoim zamiarem to miałoby swoje przełożenie na inną treść uchwały niż podjętej. Takie stanowisko w tej kwestii wynika wprost z orzecznictwa (poniżej sygnatury spraw), i można pokusić się o stwierdzenie, iż jest ono jednolite i utrwalone.
Tomasz Bis
Przydatne orzeczenia: wyrok SN z dnia 16 października 2002 r. IV CKN 1351/00; wyrok SO w Opolu z dnia 18 grudnia 2013 r. I C 415/12; wyrok SN z dnia 8 lipca 2004 r. IV CK 543/03; wyrok SA w Katowicach z dnia 17 stycznia 2013 r. I Aca 786/12.