Powyższe stanowisko potwierdziła uchwała składu 7 sędziów SN z dnia 29 stycznia 2014 r. (III CZP 84/13), przerywając obecnie dyskusję w tym zakresie co do takiej możliwości.
Istnienie wad fizycznych na nieruchomości wspólnej to spory problem dla członków wspólnoty. Obniżają one zasadniczo jej wartość, a przede wszystkim mogą stanowić zagrożenie dla użytkowników lokali. Tym samym kwestia ich usunięcia przez sprzedawcę leży w interesie każdego z właścicieli. Jednakże w przypadku dużych wspólnot mieszkaniowych składanie osobnych pozwów przez właścicieli lokali jest dosyć skomplikowaną kwestią, która wymaga nie tylko wiedzy fachowej ale i środków finansowych, tym bardziej, iż dotyczy to części nieruchomości wspólnej.
Dlatego też powstała koncepcja, iż roszczenia, które przysługują poszczególnym właścicielom w drodze cesji praw będzie można przelać na wspólnotę mieszkaniową, która to z kolei wystąpi z powództwem przeciwko sprzedawcy. Powyższe stanowisko w swej istocie wzmocniła uchwała składu 7 sędziów SN z dnia 21 grudnia 2007 roku (III CZP 65/07) mającej moc zasady prawnej, gdzie SN przyjął, iż „Wspólnota mieszkaniowa, działając w ramach przyznanej jej zdolności prawnej, może nabywać prawa i obowiązki do własnego majątku”.
Tym samym, zasadnym wydawało się w tej sytuacji postawienie pytania, czy w ramach zdolności prawnej wspólnoty leży kwestia nabywania roszczeń i występowania przed sądem z powództwem wynikającym z przepisów dotyczących wad fizycznych na rzeczy sprzedanej, jak i roszczeń odszkodowawczych na zasadach ogólnych? Nie należy zapominać przy tym, iż wyłączną rolą wspólnoty mieszkaniowej wynikającą z ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali jest zarząd nieruchomością wspólną i to w tym zakresie należy rozpatrywać jej funkcjonowanie.
Ważnym głosem judykatury w przedmiotowej sprawie była uchwała Sądu Najwyższego z dnia 23 września 2004 r. (III CZP 48/04), gdzie SN przyjął, iż „Wspólnota mieszkaniowa nie ma legitymacji czynnej do dochodzenia roszczeń odszkodowawczych, związanych z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej, w stosunku do sprzedawcy odrębnej własności lokalu mieszkalnego, chyba że właściciel lokalu przelał na nią te roszczenia”. Jednakże jak pokazał czas, pojawiło się potem orzecznictwo (w tym SN), które nie podzielały tego zdania, kwestionując w ogólne prawo do występowania wspólnot mieszkaniowych z ww. powództwem.
Tym samym, niejednoznaczność stanowisk Sądów w przedmiotowej kwestii, dało asumpt do przedstawienia składowi 7 sędziów Sądu Najwyższego do rozstrzygnięcia tego zagadnienia prawnego. Na skutek czego w dniu 29 stycznia 2014 r. SN podjął niezwykle ważną uchwałę dla wszystkich członków wspólnot mieszkaniowych, gdzie przyjął, iż „Właściciel lokalu może na podstawie umowy przelewu przenieść na wspólnotę mieszkaniową uprawnienia przysługujące mu wobec sprzedawcy lokalu w związku z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej ''.
Do takiego rozstrzygnięcia skłoniło SN oprócz kwestii prawnych, „niewątpliwe uproszczenie i usprawnienie dochodzenia w postępowaniu sądowym, przez jeden podmiot, czyli wspólnotę, rozproszonych, z uwagi na wielość uprawnionych właścicieli, roszczeń”.
Tym samym poniekąd w tym wypadku dużą rolę odegrały kwestie praktyczne. Aczkolwiek jak pokazuje praktyka od złożenia pozwu do wygrania sprawy jest długa droga, która poprzez przedmiotową uchwałę stała się mniej skomplikowana.
Tomasz Bis
Przydatne orzeczenia: uchwała SN z dnia 23 września 2004 r. (III CZP 48/04); uchwała SN z dnia 29 stycznia 2014 r. (III CZP 84/13).