Dochodzenie należności wynikających z tytułu kosztów zarządu we wspólnocie mieszkaniowej od właściciela lokalu stanowi kolejne ważne zagadnienie w jej funkcjonowaniu.
Prawidłowa gospodarka finansowa każdej wspólnoty mieszkaniowej to podstawa ich bytu. Dlatego też zaniechania jednych właścicieli stanowią w istocie dodatkowy koszt dla innych, co stoi w sprzeczności z ideą budowania wspólnot i solidarnością między właścicielami lokalu w danym budynku. Jednakże mimo iż obowiązek ponoszenia wspólnych kosztów wynika wprost z wielu uregulowań np. art. 17 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (dalej u.w.l.) to nierzadko bywa tak, iż mamy do czynienia z różnej długości opóźnieniami w płatnościach, które w większej lub mniejszej liczbie mogą wpływać na funkcjonowanie wspólnot mieszkaniowych, szczególnie tych małych. Dlatego też, jeśli dochodzi do takich sytuacji ważna jest odpowiednia reakcja zarządu, gdyż każde zaniechanie działa na niekorzyść całej wspólnoty i może stać się przyczyną konfliktów.
Pojęcie kosztów zarządu zostało uregulowane w art. 14 u.w.l. Jednocześnie w art. 15 ust. 2 tejże ustawy, ustawodawca przewidział, iż należności z tytułu kosztów zarządu mogą być dochodzonew postępowaniu upominawczym przez wspólnotę mieszkaniową, bez względu na ich wysokość i są to zarazem czynności zwykłego zarządu, a więcnie jest potrzebna uchwała właścicieli wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności przez zarząd. Takie stanowisko zajął także w ostatnim czasie Sąd Najwyższy podejmując w dniu 18 października 2013 r. w sprawie o sygn. akt III CZP 42/13 uchwałę w której stwierdził, iż „ wystąpienie przez wspólnotę mieszkaniową z pozwem przeciwko członkowi tej wspólnoty o zapłatę sumy pieniężnej z tytułu obciążających takiego członka kosztów na rzecz wspólnoty, stanowi czynność zwykłego zarządu w rozumieniu art. 22 ust. 1 u.w.l.
Oczywiście wspólnota ma tu do wyboru, jaką ścieżkę procesową wybrać poprzez użycie w ustawie słów „mogą być dochodzone”, jednakże tak naprawdę są one mocno ograniczone. Sąd obligatoryjnie bada w każdej sprawie o roszczenie pieniężne czy zachodzą przesłanki do rozpatrzenia sprawy w postępowaniu upominawczym. Wobec czego zbędny jest nawet wniosek powoda o skierowanie jej do postępowania upominawczego. Należy podkreślić, iż należności wynikające z kosztów zarządu mogą być również dochodzone (oprócz zwykłego postępowania upominawczego) w elektronicznym postępowaniu upominawczym (EPU) (jednakże warto mieć na uwadze, iż nie mogą być dochodzone w postępowaniu uproszczonym).
Samo postępowanie upominawcze zostało uregulowane w art. 4971 - 505 ustawy z dnia 7 listopada 1964 r. - kodeks postępowania cywilnego i należy zarazem do grupy postępowań przyśpieszonych i uproszczonych. Istota tej procedury polega na tym, iż Sąd na podstawie samego pozwu i dołączonych do niego dokumentów wydaje bez przeprowadzania rozprawy oraz bez wysłuchania pozwanego nakaz zapłaty, który to zostaje mu doręczony. Pozwany chcąc podjąć skuteczną obronę musi w ciągu dwóch tygodni od doręczenia mu nakazu zapłaty wnieść skutecznie sprzeciw poprzez również wskazanie czy pozwany zaskarża w całości czy w części nakaz zapłaty, podnieść zarzuty oraz przedstawić okoliczności faktyczne i dowody na ich poparcie. Wniesienie skutecznie sprzeciwu przez pozwanego ma ten skutek, iż nakaz zapłaty traci moc, a przewodniczący wyznacza rozprawę i zarządza doręczenie powodowi sprzeciwu wraz z wezwaniem na rozprawę.
Jednocześnie ustawodawca za pomocą przesłanek negatywnych określił kiedy nakaz zapłaty nie może być wydany, a mianowicie chodzi o takie sytuacje zgodnie z art. 499 k.p.c., gdzie: 1) roszczenie jest oczywiście bezzasadne, 2) przytoczone okoliczności budzą wątpliwości, 3) zaspokojenie roszczenia zależy od świadczenia wzajemnego, 4) miejsce pobytu pozwanego nie jest znane albo gdyby doręczenie mu nakazu nie mogło nastąpić w kraju. Jednym słowem, mimo powyższego, w prostych sprawach jest to procedura szybka, bez rozprawy, która w przypadku braku wniesienia sprzeciwu przez pozwanego otwiera drogę powodowi do uzyskania tytułu wykonawczego.
Tym samym, oprócz roszczenia głównego w postaci należności wynikającej z kosztów zarządu wspólnota mieszkaniowa może dochodzić również odsetek za opóźnienie w regulowaniu należności, a także może domagać się odszkodowania na zasadach ogólnych od tegoż właściciela lokalu jeśli poniosła szkodę z tytułu opóźnienia w zapłacie należności z tytułu kosztów zarządu.
Tomasz Bis
Przydatne orzeczenia: uchwała SN z dnia 18 października 2013 r. (III CZP 42/13)