Login lub e-mail Hasło   

Zasady sporządzania umów najmu

Odnośnik do oryginalnej publikacji: http://witrynawiejska.org.pl/strona.php?p=1880
Właściwe dobranie elementów składowych umowy to decyduje o jej skuteczności. Niewłaściwe sporządzenie umowy może z kolei skutkować jej unieważnieniem lub trudnościami w egzekwowaniu praw stron.
Wyświetlenia: 6.679 Zamieszczono 25/06/2008

Każda umowa składa się z elementów, które łącznie stanowią treść umowy. Właściwe dobranie elementów składowych umowy powoduje skuteczność umowy. Niewłaściwe sporządzenie umowy może skutkować jej unieważnieniem lub trudnościami w egzekwowaniu praw i obowiązków stron.

Zarówno określenie przedmiotu najmu jak i czynszu oraz określenie czasu trwania umowy stanowią elementy przedmiotowo istotne.

Przy konstruowaniu umów najmu/dzierżawy należy zwracać szczególną uwagę na:

a)  elementy formalne umowy, takie jak:

  • miejsce i data zawarcia umowy,
  • określenie stron umowy i osób umocowanych do działania w ich imieniu,
  • cel zawarcia umowy,
  • określenie przedmiotu najmu i sposobu korzystania,
  • określenie czynszu najmu, wysokości, sposobu płatności i terminów płatności,
  • określenie czasu trwania umowy,
  • określenie uprawnień i obowiązków wynajmującego,
  • określenie uprawnień i obowiązków najemcy.

 

Dodatkowo należy zwrócić uwagę na takie elementy jak: zapłata, kary umowne, kto za co domyślnie odpowiada, okresy wypowiedzenia.

b)  praktyczne elementy umowy, takie jak:

  • opis przedmiotu umowy,
  • zmiany w czasie,
  • wzajemne zależności.

 

Uwagi dodatkowe:

  • W sytuacji, kiedy Wynajmujący wyklucza podnajem osobie trzeciej, zasadnym jest wprowadzenie do umów takiego zastrzeżenia, bowiem zgodnie z art. 668 §1 Kodeksu Cywilnego: najemca może rzecz najętą oddać w całości lub części osobie trzeciej do bezpłatnego używania albo w podnajem, jeżeli umowa mu tego nie zabrania.

·  Zasadnym ze względu na konieczność zapłaty podatku od nieruchomości jest wprowadzanie do umów najmu/dzierżawy czytelnego zapisu określającego, czy przedmiot najmu lub dzierżawy będzie służył prowadzeniu działalności gospodarczej, a jeśli tak to jakiej.

  • W przypadku umów najmu powierzchni użytkowej budynków naliczany jest podatek od nieruchomości, a nie podatek od gruntów.

·  Wskazane jest, by w umowach poczynić zapis: rozwiązanie umowy może nastąpić przez każdą ze stron za pisemnym wypowiedzeniem z zachowaniem (......) terminu wypowiedzenia, zgodnie bowiem z art. 679 § 3 Kodeksu cywilnego ( Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.), jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.

·   Zasadnym jest wprowadzanie do umów, jako środka dyscyplinującego dla najemców, zapisu o karach umownych, np. (...) za każdy dzień opóźnienia w zapłacie czynszu/dzierżawy oraz innych opłat obciążających najemcę/dzierżawcę naliczane będą odsetki ustawowe.

  • Jeśli umowa dotyczy nieruchomości przekazanej w zarząd trwały, wówczas w umowie najemca oświadcza, iż włada nieruchomością przekazaną w trwały zarząd na czas nie oznaczony/ oznaczony do dnia ….).

 

Szczególne znaczenie w omawianych umowach ma określenie praw i obowiązków wynajmującego oraz najemcy. Nie ma jednego katalogu, który wyczerpywałby wszystkie uwarunkowania konkretnej umowy. Dlatego przed zawarciem umowy najmu zarówno wynajmujący jak i najemca powinni skonsultować się z radcą prawnym.

Nie mniej dla wynajmującego istotne jest, by w umowie znalazły się zapisy mówiące o:

  • zobowiązaniu najemcy do używania lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem, przestrzegając przepisów bhp i ppoż., a także w sposób niezakłócający działalności najemców sąsiednich lokali,
  • zobowiązaniu najemcy do dokonywania bieżących drobnych napraw przedmiotu najmu na swój koszt, celem zachowania przedmiotu najmu w stanie nie pogorszonym,
  • zakazie, bez zgody wynajmującego, zmiany przeznaczenia przedmiotu najmu, w szczególności dokonywania przebudowy pomieszczeń, innych przeróbek i adaptacji,
  • zakazie, bez zgody wynajmującego, oddawania przedmiotu najmu w podnajem lub do bezpłatnego używania osobom trzecim.
  • zakazie, bez zgody wynajmującego, umieszczania jakichkolwiek reklam, szyldów czy oznaczeń najemcy na zewnątrz budynku,
  • zobowiązaniu najemcy do udostępnienia przedmiotu najmu celem kontroli osobie wskazanej przez wynajmującego po uprzednim powiadomieniu go o terminie kontroli.

Z punktu widzenia najemcy ważne jest, by umowa zawierała zapisy dotyczące zobowiązania wynajmującego:

  • do wydania przedmiotu najmu w stanie przydatnym do umówionego użytku,
  • do niezwłocznego usunięcia na własny koszt wad przedmiotu najmu, jeżeli wady te uniemożliwiają korzystanie z przedmiotu najmu zgodnie z umową,
  • do udostępnienia najemcy urządzeń sanitarnych znajdujących się w lokalu,  
  • do kontroli przedmiotu najmu tylko przy udziale najemcy.

Przywołane wyżej propozycje zapisów umownych są przykładowe i nie zawsze znajdą zastosowanie. Każdą umowę należy traktować indywidualnie, najlepiej przy udziale radcy prawnego.

Przedruk dokonany za zgodą autora ze strony www.witrynawiejska.org.pl

Podobne artykuły


17
komentarze: 113 | wyświetlenia: 1574
14
komentarze: 8 | wyświetlenia: 656
13
komentarze: 25 | wyświetlenia: 1140
12
komentarze: 1 | wyświetlenia: 761
12
komentarze: 12 | wyświetlenia: 925
11
komentarze: 0 | wyświetlenia: 1015
11
komentarze: 4 | wyświetlenia: 647
11
komentarze: 298 | wyświetlenia: 721
10
komentarze: 3 | wyświetlenia: 473
10
komentarze: 2 | wyświetlenia: 512
10
komentarze: 1 | wyświetlenia: 464
10
komentarze: 3 | wyświetlenia: 387
10
komentarze: 143 | wyświetlenia: 621
10
komentarze: 2 | wyświetlenia: 957
 
Autor
Artykuł

Powiązane tematy






Brak wiadomości


Dodaj swoją opinię
W trosce o jakość komentarzy wymagamy od użytkowników, aby zalogowali się przed dodaniem komentarza. Jeżeli nie posiadasz jeszcze swojego konta, zarejestruj się. To tylko chwila, a uzyskasz dostęp do dodatkowych możliwości!
 

© 2005-2018 grupa EIOBA. Wrocław, Polska