Unormowanie instytucji użytkowania wieczystego zawarte jest w kodeksie cywilnym oraz w ustawie z 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami.
Unormowanie instytucji użytkowania wieczystego zawarte jest w dwu podstawowych aktach normatywnych: w kodeksie cywilnym oraz w ustawie z 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami.
Kodeks normuje wyłącznie problematykę cywilnoprawną , powołana zaś ustawa - obok problematyki o takim charakterze, jak np. sposób (tryb) zawarcia umowy czy wymóg wpisu do księgi wieczystej dla ustanowienia i przeniesienia tego prawa - również kwestie natury administracyjno prawnej, jak np. sporządzenia wykazów nieruchomości przeznaczonych do oddania w użytkowanie wieczyste, wymierzanie opłat dodatkowych za niedotrzymanie ustalonych terminów zagospodarowania nieruchomościami, stosowanie bonifikat od opłat itp. Ponadto do użytkowania wieczystego odnoszą się akty normatywne bardziej szczegółowe, wykonawcze do wspomnianej ustawy (np. w sprawie organizowania przewidzianych w ustawie przetargów), jak i odrębne normujące takie kwestie jak tryb ujawniania tego prawa w księdze wieczystej, czy jego nabycie w szczególny sposób przez inne jeszcze podmioty niż wymienione w przepisach działu VII u.g.n. Mimo takiej rozmaitości unormowanie instytucji użytkowania wieczystego nie jest w dziedzinie problematyki cywilnoprawnej wyczerpujące. Kodeks poświęcił tej instytucji jedynie 11 artykułów ( 232-241,243), przy czym dwa nakazują odpowiednie stosowanie do ustanowienia tego prawa i do jego przeniesienia przepisów o przeniesieniu własności nieruchomości. Wiele natomiast kwestii (takich jak np.: stosunek użytkownika wieczystego do właścicieli sąsiednich nieruchomości, jak wspólność użytkowania wieczystego) pozostaje poza ustawowym uregulowaniem. Co do tych kwestii wypadnie więc nieraz stosować w drodze analogii przepisy normujące inne instytucje prawne. Ze względu na pośrednią sytuację użytkowania wieczystego będą to przepisy normujące bądź własność, bądź ograniczone prawa rzeczowe.
Treść i wykonywanie użytkowania wieczystego.
W myśl art. 233 k.c. "W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego oraz przez umowę o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do gmin bądź ich związków w użytkowanie wieczyste, użytkownik może korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób. W tych samych granicach użytkownik wieczysty może swoim prawem rozporządzać". Z definicji tej wynika, że użytkownikowi wieczystemu przysługują -podobnie jak właścicielowi - dwa podstawowe uprawnienia: uprawnienie do korzystania z nieruchomości oraz uprawnienie do rozporządzania swoim prawem.
W odróżnieniu od właściciela, który może ze swej rzeczy korzystać dowolnie, użytkownik może korzystać z oddanego mu gruntu tylko w sposób określony w umowie. Jeżeli więc użytkowanie zostało mu przyznane w celu wzniesienia domu mieszkalnego, nie może otrzymanej działki przeznaczyć np. na grunt rolny. Dlatego umowa o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste powinna bliżej określać sposób korzystania z niego ( art. 239 kc. ).
Prawo rozporządzania użytkowaniem wieczystym obejmuje przede wszystkim uprawnienie do przeniesienia użytkowania wieczystego na inną osobę. Stwierdza to expressis verbis art. 237 kc, który ponadto stanowi, że do przeniesienia użytkowania wieczystego stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności nieruchomości. Ze szczególnego przepisu
( art. 27 u.g.n. ) wynika, że umowa o przeniesienie użytkowania wieczystego nie jest czynnością konsensualną, gdyż przesłanką jej skuteczności jest wpis do księgi wieczystej. Do przeniesienia użytkowania wieczystego nie jest wymagana zgoda Skarbu Państwa lub innej jednostki samorządu terytorialnego jako właściciela, przeniesienie to podlega natomiast ograniczeniom obrotu nieruchomościami.
W zakres uprawnienia do rozporządzania użytkowaniem wieczystym wchodzi dalej możliwość obciążenia tego prawa niektórymi ograniczonymi prawami rzeczowymi. Ustawa wyraźnie to przewiduje co do hipoteki (art. 65 ust. 3 ustawy o ks. wiecz. i hip.). Z art. 265§1 k.c., który przewiduje tzw. użytkowanie praw, wynika, że użytkowanie wieczyste można obciążyć użytkowaniem. W doktrynie toruje sobie drogę także pogląd, że użytkowanie wieczyste może być obciążone służebnością.
Użytkowaniem wieczystym można także rozporządzać w testamencie, jest to bowiem prawo dziedziczne. Jako prawo zbywalne podlega ono również egzekucji (por. art. 1004-1013 k.p.c.)
Negatywna strona użytkowania wieczystego przedstawia się tak samo jak w wypadku własności. Znajduje ona wyraz w postanowieniu art. 233 k.c., że użytkownik może korzystać z nieruchomości z wyłączeniem innych osób. Wyłączenie to obejmuje także właściciela.
Zakres użytkowania wieczystego jest zdeterminowany - podobnie jak prawo własności - przez zasady współżycia społecznego.
W celu wzmocnienia pozycji użytkownika wieczystego kodeks cywilny a art. 235 przyznaje mu własność budynków wzniesionych na gruncie stanowiącym przedmiot użytkowania wieczystego.
Użytkowanie wieczyste jest przez ustawę kształtowane jako prawo terminowe, gdyż można je ustanowić tylko na z góry określony czas. W myśl art. 236 k.c. oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste następuje na okres 99 lat. W wypadkach wyjątkowych, gdy cel gospodarczy użytkowania wieczystego nie wymaga oddania terenu na tak długi okres, dopuszczalne jest oddanie terenu na krótszy okres , co najmniej jednak na lat 40. W ciągu ostatnich 5 lat przed upływem zastrzeżonego w umowie terminu użytkownik wieczysty może żądać jego przedłużenia na dalszy okres od 40 do 99 lat. Wieczysty użytkownik może wcześniej wystąpić z taki żądaniem, jeżeli okres amortyzacji zamierzonych na użytkowanym terenie nakładów jest znacznie dłuższy aniżeli czas , który pozostaje do upływu zastrzeżonego w umowie terminu. Odmowa przedłużenia jest dopuszczalna tylko ze względu na ważny interes społeczny. Umowa o przedłużenie terminu powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.
Użytkowanie wieczyste ustanawia się za wynagrodzeniem. W myśl art. 238 k.c. użytkownik wieczysty uiszcza przez czas trwania swego prawa opłatę roczną. W pewnym sensie powyższe postanowienie modyfikują przepisy u.g.n. ( art. 71 ust. 1), przewidując obok opłat określonych w tej ustawie jako "roczne", tzw. pierwszą opłatę, którą uiszcza się w zasadzie najpóźniej w dniu zawarcia umowy o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste, a która wynosi od 15 do 20 % wartości nieruchomości.
Sposób korzystania przez użytkownika wieczystego z oddanego mu gruntu powinien być określony w umowie. Jeżeli oddanie to następuje w celu wzniesienia na gruncie budynków lub innych urządzeń, umowa powinna określać:
termin rozpoczęcia i zakończenia robót
rodzaj budynków lub urządzeń oraz obowiązek ich utrzymania w należytym stanie
warunki i termin odbudowy w razie zniszczenia albo rozbiórki budynków lub urządzeń w czasie trwania użytkowania wieczystego
wynagrodzenie należne wieczystemu użytkownikowi za budynki lub urządzenia istniejące na gruncie w dniu wygaśnięcia użytkowania wieczystego ( art. 239 k.c. ).
Postanowienia umowy dotyczące sposobu korzystania z nieruchomości podlegają ujawnieniu w księdze wieczystej ( art. 30 u.g.n. ).
Powstanie i wygaśnięcie użytkowania wieczystego
W myśl art. 234 k.c. do oddania gruntu w użytkowanie wieczyste stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności nieruchomości. Oznacza to m.in., że umowa musi być zawarta w formie aktu notarialnego ( art. 158 k.c. ). Podobnie jednak jak umowa o przeniesieniu użytkowania wieczystego, umowa o jego ustanowienie jest umową konsensualną, gdyż czynność ta wymaga wpisu do księgi wieczystej ( art. 27 u.g.n. ).
W kwestii nabycia użytkowania wieczystego w drodze zasiedzenia SN wypowiedział się w uchwale składu 7 sędziów z 11 grudnia 1975 roku ( OSN 1976, poz. 259 ). Przychylając się mianowicie do poglądu jaki już uprzednio był reprezentowany w piśmiennictwie, SN uznał przede wszystkim, że nie można w tej drodze uzyskać użytkowania wieczystego. SN przyjął natomiast, że osoba będąca posiadaczem nieruchomości w ramach użytkowania wieczystego, które zostało już ustanowione na rzecz innego podmiotu, może w drodze zasiedzenia nabyć to prawo. W szczególności możliwe jest - według tego poglądu - nabycie przez zasiedzenie użytkowania wieczystego przez osobę, na którą użytkownik wieczysty przeniósł swe prawa, lecz do przeniesienia nie doszło z powodu nieważności umowy ( np. ze wzgl. na niezachowanie formy aktu notarialnego ). Podstawą takiego nabycia byłyby stosowane w drodze analogii - przepisy o zasiedzeniu nieruchomości.
Do najważniejszych przyczyn wygaśnięcia użytkowania wieczystego należą:
upływ czasu, na który użytkowanie wieczyste zostało ustanowione ( art. 236 k.c. )
rozwiązanie przez strony umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste
zrzeczenie się użytkowania wieczystego
konfuzja - tzn. przejście użytkowania wieczystego na właściciela, lub przejście własności na użytkownika wieczystego;
rozwiązanie umowy o ustanowienie użytkowania wieczystego przed upływem okresu ustalonego w umowie ze względu na jej nienależyte wykonywanie przez użytkownika (art. 240 k.c. )
wywłaszczenie ( rozdz. 4 u.g.n. )
Rozwiązanie umowy ze względu na niewłaściwe wykonywanie użytkowania wieczystego przez użytkownika wieczystego przewiduje art. 240 k.c. . W myśl tego przepisu umowa o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste może ulec rozwiązaniu prze upływem określonego w niej terminu, jeżeli wieczysty użytkownik korzysta z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie, w szczególności jeżeli nie zabudował go w określonym terminie. Jeżeli hipoteza tego przepisu zostaje spełniona właściciel nieruchomości może żądać rozwiązania umowy przez sąd ( art. 33 ust. 3 i 4 u.g.n.).
Od rozwiązania umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste należy odróżnić jej nieważność bezwzględną lub względną. Pierwsza może wchodzić w rachubę w razie braku koniecznych przesłanek ustawowych albo w razie wystąpienia innych uchybień przy jej zawarciu ( np. niezachowanie formy aktu notarialnego ). Nieważność względna może wystąpić w wypadku, gdy oświadczenie wchodzące w skład umowy, o której mowa, jest dotknięte błędem (podstępem) albo zostało powzięte pod wpływem groźby.
Wygaśnięcie użytkowania wieczystego pociąga za sobą następujące skutki:
Wygasają wraz z nim ustanowione obciążenia ( art. 241 k.c. ) np. ustanowiona na tym prawie hipoteka.
gaśnie przysługujące użytkownikowi prawo własności budynków lub innych urządzeń, które - jako prawo związane z użytkowaniem wieczystym - dzieli jego los (art. 235§2 k.c.)
użytkownik ma obowiązek wydać nieruchomość właścicielowi, który może żądać od niego na zasadach ogólnych odszkodowania za szkody wynikłe z niewłaściwego korzystania z oddanego mu gruntu.
Roszczenie przeciwko wieczystemu użytkownikowi o naprawienie szkód, jak również jego roszczenie o wynagrodzenie ze budynki i urządzenia przedawniają się z upływem lat trzech od dnia zwrotu użytkowanego gruntu ( art. 243 k.c. ). Natomiast roszczenie o wydanie gruntu, co do którego wieczyste użytkowanie wygasło, nie ulega, jako roszczenie windykacyjne dotyczące nieruchomości, przedawnieniu ( art. 223 § 1 k.c. ).
