Login lub e-mail Hasło   

Zakup nieruchomości i majątek wspólny

Czy zawsze przedmioty nabyte w trakcie trwania małżeńskiej wspólności ustawowej wejdą w skład majątku wspólnego?
Wyświetlenia: 1.569 Zamieszczono 17/08/2012

Zasadą jest, że przedmioty zakupione w czasie trwania wspólności ustawowej wchodzą w skład majątku wspólnego małżonków. Jednak nie musi tak być zawsze, a czasem przedmioty wejdą w skład majątku odrębnego nawet jeśli strona czynności do końca nie zdaje sobie z tego sprawy.

Z chwilą zawarcia małżeństwa, jeśli strony nie postanowią inaczej, między małżonkami z mocy ustawy powstaje wspólność majątkowa. Zasadą jest, iż od tego momentu wszelkie przedmioty nabyte, w czasie trwania wspólności, przez oboje małżonków lub przez jednego z nich wchodzą do majątku objętego wspólnością ustawową. Wyjątki od tej zasady przedstawione zostały m.in. w art. 33 ustawy z dnia 25 lutego 1964 roku Kodeks rodzinny i opiekuńczy. Stanowi on, iż do majątku osobistego, a nie wspólnego, wchodzą w szczególności przedmioty nabyte w zamian za składniki majątku osobistego tego małżonka – jest to tzw. surogacja. Surogacja może być bezpośrednia, czyli sytuacja w której jedno z małżonków nabywa przedmiot w zamian za przedmioty należące do jego majątku osobistego, czyli np. nabycie nieruchomości w drodze zamiany z nieruchomością wchodzącą w skład majątku osobistego. Surogacja pośrednia polega na nabyciu przedmiotów majątkowych ze środków pieniężnych uzyskanych za przedmioty należące do majątku osobistego tego z małżonków np. zakup nieruchomości za pieniądze uzyskane ze sprzedaży innej nieruchomości, wchodzącej w skład majątku osobistego tego małżonka, czyli na przykład nabytej przed zawarciem związku małżeńskiego. W przypadku surogacji pośredniej należy jednak mieć na uwadze fakt, iż zachodzi ona tylko wtedy jeśli dochodzi do zakupu nowego przedmiotu ze środków faktycznie uzyskanych ze sprzedaży przedmiotów uprzednio wchodzących w skład majątku osobistego. Wszystko zależy od ustalonego stanu faktycznego. Surogacja bez wątpienia nie zachodzi, gdy przedmiot wchodzący w skład majątku osobistego został sprzedany, uzyskane pieniądze zużyte, bądź skonsumowane, a nowy przedmiot, chociażby tego samego rodzaju i o takim samym przeznaczeniu został następnie zakupiony za pieniądze pochodzące z bieżących dochodów małżonka. (por. orzeczenie Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 18 października 1961 r. IV CR 957/60). Czyli gdy środki pieniężne uzyskane ze sprzedaży lokalu mieszkalnego zostały przeznaczone na inny cel np. na remont, dofinansowanie działalności gospodarczej, a następnie taka sama ilość środków pieniężnych, ale pochodzących z innego źródła i wchodzących w skład majątku wspólnego została przeznaczona na zakup nowej nieruchomości. W takim przypadku oczywiście nabyty przedmiot, w razie istnienia ustawowej majątkowej wspólności małżeńskiej między małżonkami, wejdzie w skład majątku wspólnego.

Surogacja następuje z mocy samego prawa. Nie jest w tym zakresie wymagane żadne oświadczenie stron, co więcej, może się zdarzyć, iż oświadczenie złożone przez strony czynności nie wywołają pożądanych przez nie skutków. Fakt zawarcia w akcie notarialnym sprzedaży nieruchomości klauzuli, iż środki na zakup nieruchomości pochodzą z majątku osobistego małżonka nie pociąga za sobą skutku w postaci zaliczenia nabytej nieruchomości również do majątku osobistego, jeżeli faktycznie środki pochodziły z majątku wspólnego. Również wpis w księdze wieczystej, dokonany na podstawie postanowień zawartych w akcie notarialnym, stanowiący, że nieruchomość wchodzi w skład majątku wspólnego lub nieruchomość wchodzi w skład majątku osobistego stanowi tylko domniemanie i może zostać wzruszony. Może to nastąpić, czy to w postępowaniu o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem rzeczy, czy chociażby w postępowaniu o podział majątku wspólnego małżonków. (por. post. SN z 30 stycznia 2009 roku II CSK 450/08 teza 2. „W sprawie o podział majątku wspólnego (…) sąd może ustalić, iż nieruchomość figurująca w księdze wieczystej jako własność jednego z byłych małżonków, stanowiąca jego majątek osobisty, wchodzi w skład majątku wspólnego.”). Stąd też w trakcie postępowania o podział majątku wspólnego może okazać się, iż nie wszystkie przedmioty, które wydawałoby się, że są objęte wspólnością faktycznie będą podlegały podziałowi. Z uwagi na to, iż z surogacją mamy do czynienia niezależnie od świadomości nabywcy może dojść do sytuacji, w której jeden z małżonków faktycznie będzie samodzielnie właścicielem większości składników, które według jego przeświadczenia do niego nie należą, albo któryś z małżonków będzie przeświadczony, iż jest wyłącznym właścicielem konkretnych przedmiotów, podczas gdy faktycznie będą one wchodziły w skład majątku wspólnego, co może wyjść na jaw dopiero przy próbach jego podziału.

Nabycie nieruchomości częściowo finansowane z majątku wspólnego np. wspólnie zaciągniętego kredytu, a częściowo ze środków pozyskanych ze sprzedaży mieszkania nabytego przez jednego z małżonków przed zawarciem małżeństwa. Szczególne trudności w zastosowaniu zasady surogacji zachodzą w przypadku nabycia przez jedno z małżonków w czasie trwania wspólności ustawowej określonego przedmiotu majątkowego częściowo ze środków uzyskanych w zamian za składniki majątku osobistego (tzw. surogacja pośrednia), a częściowo ze środków należących do majątku wspólnego. Taka sytuacja może pociągnąć za sobą pewne komplikacje na gruncie konkretnego stanu faktycznego. Nie istnieje bowiem jednoznaczna odpowiedź, do której masy majątkowej zaliczyć nabyty przedmiot. Sąd Najwyższy wypowiedział się, iż w takiej sytuacji, jeśli nic innego nie wynika z treści czynności prawnej przedmiot wchodzi w skład majątku wspólnego (uchwała SN z 13 listopada 1962 roku sygn. akt: III CO 2/62, LexPolonica nr 315892 OSNCP 1963, nr 10, poz. 217). Stanowisko to zostało jednak poddane krytyce. W doktrynie istnieje pogląd, iż przedmiot taki wchodzi w skład tej masy majątkowej, z której pokryto większą część wydatków na jej nabycie. Ponadto kolejny pogląd głosi, iż w takim przypadku przedmiot należy zaliczyć zarówno do majątku osobistego jak i wspólnego, proporcjonalnie do wartości środków użytych z każdego z tych majątków na jego zakup. I tak w przypadku gdy połowa środków na zakup nieruchomości pochodzi z majątku wspólnego, a połowa z majątku osobistego (np. środki ze sprzedaży lokalu mieszkalnego nabytego przed ślubem) nabywana nieruchomość miałaby wejść, według ostatniej propozycji podziału, w połowie do majątku wspólnego, a w połowie do majątku osobistego małżonka.

Działanie surogacji może zostać zmodyfikowane wolą małżonka, do którego majątku osobistego przedmiot miałby wejść. Może on postanowić, że przedmiot czynności prawnej wejdzie nie do jego majątku osobistego lecz do majątku wspólnego. Wola uchylenia surogacji jednak musi być wyrażona w tej samej czynności prawnej, przez którą nastąpiło nabycie. Małżonkowie mogą także w drodze umów dokonywać przesunięć majątkowych pomiędzy majątkiem osobistym jednego małżonka, majątkiem wspólnym oraz majątkiem osobistym drugiego małżonka już po dokonaniu czynności nabycia (oczywiście wymaga to zgodnej woli małżonków).

Surogacja może nie mieć większego znaczenia praktycznego podczas nabycia przedmiotów majątkowych o niewielkiej wartości. Natomiast jeśli mamy do czynienia z nieruchomością w szczególności, gdy małżonkowie nabywają nieruchomość częściowo finansując jej zakup środkami pochodzącymi z kredytu, a częściowo środkami pochodzącymi ze sprzedaży nieruchomości nabytych przed ślubem, lub po prostu ze środków pochodzących z nieruchomości zakupionych przed zawarciem związku małżeńskiego. Podobnie wierzyciel jednego z małżonków, może żyć w przeświadczeniu że majątek osobisty dłużnika bądź jego małżonków jest większy lub mniejszy niż wygląda to w rzeczywistości. Czasem warto faktycznie przyjrzeć się, z jakich środków zostały nabyte poszczególne składniki majątkowe czy to dłużnika, czy przed dokonaniem podziału majątku wspólnego małżonków.

Autor: Krzysztof Łudzik – Adwokat z kancelarii prawniczej Siwek Gaczyński & Partners

Podobne artykuły


8
komentarze: 4 | wyświetlenia: 249
7
komentarze: 18 | wyświetlenia: 848
83
komentarze: 25 | wyświetlenia: 71928
51
komentarze: 40 | wyświetlenia: 647585
44
komentarze: 37 | wyświetlenia: 14807
33
komentarze: 30 | wyświetlenia: 21324
30
komentarze: 22 | wyświetlenia: 40293
29
komentarze: 16 | wyświetlenia: 17249
29
komentarze: 8 | wyświetlenia: 13009
29
komentarze: 16 | wyświetlenia: 53047
29
komentarze: 15 | wyświetlenia: 22353
28
komentarze: 29 | wyświetlenia: 17927
26
komentarze: 34 | wyświetlenia: 22924
 
Autor
Artykuł

Powiązane tematy






Brak wiadomości


Dodaj swoją opinię
W trosce o jakość komentarzy wymagamy od użytkowników, aby zalogowali się przed dodaniem komentarza. Jeżeli nie posiadasz jeszcze swojego konta, zarejestruj się. To tylko chwila, a uzyskasz dostęp do dodatkowych możliwości!
 

© 2005-2018 grupa EIOBA. Wrocław, Polska