Takie stwierdzenie pojawia się w uchwale Sądu Najwyższego z dnia 21 grudnia 2007 r. (III CZP 65/07). Aczkolwiek nie jest to jedyna ważna teza płynąca z tej uchwały.
Ta jakże ważna i mocna wypowiedzieć judykatury na temat status prawnego wspólnot mieszkaniowych stanowi nakreślenie i zarazem zdefiniowanie ich roli w krajowym porządku prawnym. Dlatego też, postanowiłem przybliżyć treść przedmiotowej uchwały w niniejszym wpisie, mając na uwadze jej znaczenie dla każdego członka wspólnoty oraz to jakie niesie ze sobą konsekwencje.
Zasadniczy problem prawny jaki został przedstawiony do rozstrzygnięcia SN dotyczył kwestii zdolności prawnej wspólnoty mieszkaniowej a możliwości nabywania majątku. Jednakże, zanim SN pochylił się nad tym zgadaniem, uznał, iż w pierwszej kolejności należy sobie odpowiedzieć na pytanie czy wspólnota jest tzw. „ułomną” osobą prawną (podmiotem prawa cywilnego). Liczne dotychczas prezentowane stanowiska czy to w literaturze czy w orzecznictwie były niejednolite w tym zakresie i rodziły wątpliwości co do ich zgodności przede wszystkim z ustawą z dnia 24 czerwca 1994 o własności lokali (dalej u.w.l.)
Odwołując się do art. 33 (1) Kodeksu cywilnego, gdzie mamy opisaną konstrukcję „ułomnej” osoby prawnej, która z kolei charakteryzuje się trzema cechami, a mianowicie: ma ustawowo przyznaną zdolność prawną (zgodnie z art. 6 zdanie drugie u.w.l. „Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana”, a więc posiada zdolność prawną), nie jest osobą prawną (osobą prawną jest tylko taki podmiot, któremu ustawa wyraźnie tę cechę nadaje, a w przypadku wspólnoty brak takiego uregulowania) oraz jest jednostką organizacyjną (wspólnota mieszkaniowa posiada adres, zarząd, są podejmowane uchwały) należy uznać, iż wspólnota mieszkaniowa jest podmiotem prawa cywilnego (ułomną osobą prawną).
Jednocześnie SN, reasumując swój wywód podkreślił zarazem, iż wspólnota mieszkaniowa charakteryzujeponadto „cechami różniącymi ją nie tylko od osób prawnych, ale także od innych osób ustawowych, w szczególności od handlowych spółek osobowych. Jest to jednostka organizacyjna (…), która powstaje ex lege z chwilą wyodrębnienia w danej nieruchomości lokalu, którego właścicielem jest inna osoba niż właściciel nieruchomości. Wspólnota nie podlega też likwidacji, gdyż istnieje tak długo, jak długo występuje stan, od którego ustawa uzależnia powstanie tego podmiotu”.
Jednocześnie tak sformułowane stanowisko SN odnośnie kwestii „ wspólnoty jako ułomnej osoby prawnej”, pozwoliło na wyprowadzenie tezy, iż wspólnota mieszkaniowa, działając w ramach przyznanej jej zdolności prawnej, może nabywać prawa i obowiązki do własnego majątku (majątek odrębny). Jednakże co należy mieć koniecznie na uwadze to, iż wspólnota mieszkaniowa może być tylko i wyłącznie podmiotem praw i obowiązków związanych z zarządzeniem nieruchomością wspólną (to ograniczenie wprost wynika z uregulowań u.w.l.).
Tym samym, wspólnota mieszkaniowa jako podmiot prawa, mimo iż w ograniczonym zakresie to jednak jest pełnoprawnym uczestnikiem stosunków prawnych (w tym zakresie), który ma nie tylko prawa ale i obowiązki.
Tomasz Bis
Przydatne orzeczenia: uchwała SN z dnia 21 grudnia 2007 r. (III CZP 65/07).