Zasadniczą kwestią związaną z zapewnieniem płynności finansowej wspólnocie finansowej jest przede wszystkim zagadnienie dotyczące zaliczek i ich charakteru prawnego.
Mając za sobą wpis dotyczący pojęcia kosztów zarządu jak i dochodzenia należności z tego tytułu warto nieco przyjrzeć się samej kwestii zaliczek. Uregulowanie tego problemu znajdziemy głównie w art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (dalej u.w.l.), w którym mowa, iż „Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca”.
Sposób sformułowania powyższego przepisu nie pozostawia wątpliwości, iż jest on normą prawną o charakterze bezwzględnie obowiązującym, dlatego też wspólnota podejmując uchwałę, zgodnie z art. 22 ust. 3 pkt 3 u.w.l. w postaci ustalenia wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu, nie może w jej treści zmienić cyklu i terminu płatności wyrażonego w art. 15 ust. 1 u.w.l. (płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca). Jednocześnie sama zaliczka to nic innego jak świadczenie okresowe, gdzie każda z części/rat jest świadczeniem samoistnym, stając się z osobno wymagalną i ulegającą przedawnieniu w terminie 3 lat (art. 118 kodeksu cywilnego). Co ważne opłata uiszczana w formie zaliczki jest ponoszona przez właścicieli lokali w stosunku do posiadanych udziałów (art. 12 u.w.l.) a nie do m2 powierzchni lokalu, jak również może ona być zróżnicowana odnośnie różnych kategorii właścicieli lokali (art. 12 ust. 3 u.w.l.).
Należy zauważyć, iż na płynność finansową wspólnoty mają wpływ – wysokość zaliczek oraz ich terminowe uiszczanie przez właścicieli lokali, a w przypadku braku wpływu należności szybka ich egzekucja. Jednakże zawsze zasadniczą kwestią, jest prawidłowe ustalenie ich wysokości. Tym samym „Wysokość zaliczek (...) powinna być uchwalona w takiej wysokości, by wspólnota mogła z nich pokrywać miesięczne wydatki związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Jak sama nazwa wskazuje, zaliczki nie są i nie muszą być ustalone w wysokości ściśle odpowiadającej rzeczywistym kosztom zarządu, choć niewątpliwie muszą być bezpośrednią funkcją tych kosztów i powinny odpowiadać im przynajmniej w przybliżeniu (wyrok SA w Łodzi z dnia 18 grudnia 2012 r. - sygn. akt I ACa 970/12).
Jak wiadomo, ustalone zaliczki w danej wspólnocie podlegają rozliczeniu po upływie roku kalendarzowego na jaki zostały uchwalone i po zatwierdzeniu rocznego sprawozdania finansowego zarządu za ten rok (art. 29 u.w.l.). Jednakże pojawia się następujące pytanie - co w przypadku kiedy to suma zaliczek uiszczonych przez członków wspólnoty przekracza rzeczywiście poniesione koszty zarządu nieruchomością wspólną?
Otóż, należy podkreślić, iż wspólnota mieszkaniowa może posiadać majątek odrębny (zobacz wpis http://wspolnotamieszkaniowa.wordpress.com/2014/02/18/wspolnota-mieszkaniowa-jest-podmiotem-prawa-cywilnego/), który w tym wypadku stanowiłyby zaliczki na pokrycie kosztów zarządu lub ich nadwyżka po zakończeniu roku obrachunkowego. Tym samym właściciele lokali nie mogą domagać się indywidualnie zwrotu przedmiotowej nadwyżki, gdyż dysponentem tych środków jest wspólnota mieszkaniowa, która może tylko i wyłącznie w drodze uchwały właścicieli lokali zmienić przeznaczenie np. tej nadwyżki i przenieść na cel związany z funduszem remontowym lub na następny rok obrachunkowy na pokrycie kosztów zarządu. Ewentualnie zawsze też może podjąć uchwałę o zwrocie tej nadwyżki do rąk właścicieli lokali, jednakże ze względu na nieznaczne sumy jest to mało praktykowany sposób rozliczenia się.
Tomasz Bis
Przydatne orzeczenia: uchwała SN z dnia 21 grudnia 2007 r. (III CZP 65/07), wyrok SN z dnia 26 stycznia 2011 r. (II CSK 385/10), wyrok SN z dnia 20 czerwca 1997 r. (II CKN 226/97) , wyrok SA w Łodzi z dnia 18 grudnia 2012 r. (I ACa 970/12), wyrok SA w Warszawie z dnia 24 stycznia 2014 r. (I ACa 1499/13), wyrok SN z dnia 20 czerwca 1997 r. (II CKN 226/97) , wyrok SN z dnia 8 października 2008 r. (V CSK 133/08).